自由設計だからできる、お気に入りの家 YMC企画ハウス

マイホーム購入ガイド

ホーム > マイホーム購入ガイド > 建築業者の選定・契約

建築業者の選定・契約

建築業者の選定

イメージと工法がある程度決まってくると、建築業者の選定もかなり絞られてきます。
評判や実績などを判断基準にして数社に絞り、それぞれの施行例や実際に建てた家や建築中の家を見せてもらいましょう。

最終的には、何度か打合せや対応された感じから誠実に対応してくれそうか、気に入る家を建ててもらえそうか、概算見積はどうかなどによって、建築業者を決めます。

保証制度登録業者であることも決め手

住宅瑕疵担保履行法によって、新築住宅の基礎、土台、それに柱や壁などの基本構造部分に対して、施工会社は10年間保証しなければならないということを義務づけられています。
ただし、法的に10年保証が義務づけられていても、もし引渡しを受けた後に業者が倒産した場合には、住宅が傾いたり雨漏りしたりなどの欠陥や不具合を修理してもらうことが出来なくなってしまいます。

施工会社が、住宅保証機構株式会社の住宅性能保証制度の登録業者である場合、万一保証期間中に登録業者が倒産しても、修補費用を保険でカバーしてもらうことができます。

完成保証は、仮に(財)住宅保証機構の完成保証に登録の施工会社が工事の途中で倒産した場合、一定の保証金が支払われるか、別の施工会社が工事を続行する、といった内容です。

住宅保証機構株式会社 事業者届出証

設計

家族みんなで話し合った結果を、設計要望事項(希望事項)として設計者に伝えます。設計者に作ってもらった図面について説明をしてもらい、疑問な点については、よく聞いてみることが必要です。また、多くの設計者は経験も豊かですから、アドバイスを貰うことも良いでしょう。 できた図面について、家族みんなの希望を基本条件として、実際に生活する上で、不都合がないかどうかの検討をします。

再検討

設計図面が出来上がったら見積書を提出してもらいましょう。図面と見積金額から、再度、家族みんなで検討をし、家族みんなの住みたい家を明確にしていきます。

基本設計

構想案が固まると、基本設計づくりとなります。具体的で詳細な検討が行われ、その結果として、土地と建物の位置関係を表した各種図面、仕上げ表などの基本的な図面が作成されます。 これらの図面を通じて、実際にその住まいでの生活を想像し、要望や修正要求を出し、修正後の図面を慎重に確認します。

見積書のチェック

注文住宅の場合は項目も多いので、当然ではありますがその内容を慎重にチェックすることが必要です。

工事請負契約

一連の設計作業と見積書の確認が終わった段階で、建主と施工会社で「工事請負契約書」を締結します。

重要な契約ですから、内容にわからないことがありましたら、理解できるまで聞いてみましょう。 工事費全額と工事期間、支払い時期と条件、着工・竣工の時期、完成した後の対応についての契約内容も十分にチェックしておきましょう。

(1)工事請負契約書

平面図や立面図などの他に、発注者氏名、請負者氏名、工事内容、工事場所、請負代金額、支払い方法、工事着工時期、工事完成時期、完成引渡しの時期等などをしっかり取り決めます。

(2)工事請負契約約款

書かれている内容としては、契約を履行するために発注者・請負者が行うさまざまな事項を定めたものです。

内容の主な事項

・工期や完成後の家の引渡しが、契約書に記載されている期日より遅れたとき
・完成後の家に欠陥があった場合の解決法
・工事中の現場が天災その他の不可抗力により工期の変更、
 損害の負担及びその額の算定方法など

問題が発生したときのことが書かれているのが約款です。難しく書かれていますが、面倒でもしっかり確認をしましょう。

(3)設計図書

配置図、平面図、立面図、矩形図(かなばかりず)等で工事の場所、方位、敷地における建物の位置、間取り、開口部の位置、材料の種類・寸法等を表しています。

配置図

建物がどのような位置に立てられるか、という図。
方位や全体の敷地の境界線、道路の幅、隣地等が記載されています。

配置図
平面図

間取りや設備の位置のほか、筋かい、通し柱の位置などが記載された図。

平面図

平面図を見るポイント

収納量や生活動線をはかってみると良いでしょう。

6畳の和室にタンスを2竿置くと4畳半になってしまい、布団を敷いたら予想に反して窮屈になってしまったり、新聞の束や掃除機が階段に置いてあったりといったケースをよく見受けます。収納スペースは充分すぎるくらいでよいかもしれません。

また、来客時に玄関からトイレの入口付近が見えにくく配置されているか、キッチンでの洗い物と衣類の洗濯が同じ時間帯にぶつかることが多いときに効率良く通路が確保されているかなど、スムースな動線は生活の利便性を大きく変えます。

伏図

基礎や床を真上から見た図。
土台、大引き、根太、柱、梁などの位置と間隔がわかる図面です。

伏図
矩計図(かなばかりず)

断面の詳細図。
基礎やバルコニーなど、家の断面から各部の寸法が記されています。階高、居住室の天井の高さ、床高は適当か。天井、外壁や床には断熱材が入っているかなどを確認しましょう。

矩計図
展開図

各部屋の内部(壁面)が書かれた図。
窓やドアの位置、家具の位置、設備機器の位置など部屋を立体的に読むことができます。

展開図
仕上表

建物の外壁や屋根、および各部屋の床、壁、天井の仕上げやその仕上げ材料の名称や型番などが記載されています。

設備関係図

電気関係、給排水関係、ガス関係の位置の図面。

確認するポイント

・スイッチ、コンセントの位置と数量はよいか。
・電気製品が多種多様化する中、コンセントの数が足りているか、
又は家具類の配置と、クーラー取付に不都合はないか。
・水道の蛇口の位置。外水道も含め、位置は適切か。
・ガス栓は必要とする部屋に設けられているかなど。

設備関係図

以上、家造りでは法上不適合なものは建築できませんが、図面上建築違反がある、或いは図面とは異なって建築してしまうなどの場合、保証、保険にも影響します。

(4)仕様書

材料の種類・規格・型番、施工方法等がかかれています。

(5)工事見積書(内訳明細書)

使用する材料や設備について、工事費がいくらになるのかが説明されています。

請負会社によっては別途工事費については、別に改めて契約を行うところもあります。設備機器、門、塀、設計費、工事監理費(設計・施工の場合)、負担金等(水道、ガスの引き込み等)が請負工事内であるか、別途工事であるかなど工事範囲について、どこまでの契約が含まれているのか確認しましょう。

見積書に含まれていない費用があったり、含まれるはずの費用がなかったり、費用が重複されて計上されていたりした場合は、請負先に確認をしましょう。

工事請負契約のチェックポイント

1.工事請負契約書、契約約款、見積書、仕様書
  設計図の各書類が揃っているかを確認しましょう。
2.金額が見積書と同じか確認しましょう。
3.工期、支払方法が打合せどおりになっているか確認しましょう。
4.竣工・引渡しが遅れたときの履行遅延違約金が
  明確でないときは契約書に明記してもらいましょう。

住宅ローン

全体の予算額が決まったら、住宅ローンの借入先、借入金額、返済期間などについて検討してみましょう。

住宅ローンには、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」があります。
民間融資の場合、建築資金と購入資金の利用条件にはほとんど差がありません。建築資金を申し込む場合、建てる住宅に対する制約は住宅金融支援機構融資などの公的融資に比べて緩やかです。公的融資では、建てる住宅に対してさまざまな条件が設けられており、設計審査や現場審査なども行われます。必然的に、提出する書類や図面等は数多くなります。

必要書類はお客様自身で揃えることになりますが、申し込み方法の説明や手続に関して、施工業者にサポートして貰い手続きをすることになります。借り入れる金額が大きいことから、住宅ローンの1%の金利の差で、返済する金額に大きな差を生みます。毎回の返済額、支払う利息の総額などを十分に検討する必要があり、また、固定金利と変動金利、元利均等と元金均等など、住宅ローンにはいくつかの返済方法があります。金利の高低だけを見るのでなく、自分のスタイルに合った融資方法を決めましょう。

住宅ローンの種類

民間融資 民間融資とは、銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社などの民間金融機関が独自の規定に基づいて行う住宅ローンです。金利や融資限度額、返済方法など、融資条件はそれぞれ異なります。
公的融資 住宅金融支援機構融資 民間金融機関と提携した長期固定金利型住宅ローン【フラット35】などを利用した融資です。
財形住宅融資 勤務先で財形貯蓄をしている人を対象とした融資です。
自治体融資 都道府県や市町村などが独自に行う住宅ローンで自治体が直接融資をしてくれる場合と、金融機関と提携して行う間接融資があります。

建築確認申請

建物を建築する場合、工事に着手する前に敷地、構造、設備など安全性の内容をあらかじめ記載した建築確認申請書を公共団体(都道府県)市区町村、又は指定確認検査機関へ提出して、確認検査員の確認を受けなければなりません。もしこの確認を受けずに工事に着手すると罰則が適用されます。

建築確認申請書の提出は、建築主の名において行うのですが、普通は設計事務所が代行して行います。申請にあたっては、「建築確認申請書」正・副2通に建築計画概要書及び設計図書(附近見取図・配置図・各階平面図等)をつけて、建設場所を管轄する地方公共団体等に申請します。建築基準法等に適合していれば、確認通知として副本が申請者に戻され、ここではじめて工事に着手してよい事になります。

住宅金融支援機構融資をご利用になる場合は、一般的に住宅金融支援機構の「設計審査申請」を「建築確認申請」と同時に同じ窓口で行っていただくことになります。

なお、この副本は、建物の着工や保存登記あるいは増築などを行うときに必要となりますので、大切に保存しておきましょう。

ご近所への挨拶

工事がはじまると、車の出入りや騒音で近所の方にたくさんの迷惑をかけることになります。 入居後、長くお付き合いしていくことも含め、工事開始前に工事責任者と挨拶回りをしておくと良いでしょう。

PAGE
TOP